导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和(hé)2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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